'실거주 1주택은 추천입니다!' 다만... 요즘은 무조건 추천할 수만은 없는 이유(금리인상 인플레이션 내 집 마련 1주택 유의사항)
실거주 1주택은 필수. 부동산 관련 카페나 커뮤니티에서 1주택을 마련하기 위한 조언을 구하는 글에는 댓글에 항상 이런 댓글이 있습니다. '실거주 1주택은 선택의 여지가 없죠' '실거주라면 추천드립니다' 등 주택 매매를 고민하는 분들에게 큰 지지를 해주는 것 같은 그런 댓글들을 남깁니다. 글쓴이가 처한 상황은 전혀 고려하지 않고 댓글만 쓰는 댓글들을 보면 눈이 찌푸려집니다. 분명 같이 고민해주는 댓글들도 많습니다. 하지만 지금 영끌 갭 투자는 하면 안 된다고 생각합니다.
주식의 경우 사람들이 좋다고 할 때 주식을 시작하고 주식에 입문합니다. 하지만 이미 많은 사람들이 다 한다고 했을 때 주식을 시작하면 크게 먹고 나올 가능성이 없습니다. 요즘 테슬라가 좋다더라 이미 1000달러가 넘었는데 지금 들어간다고 해서 큰 돈을 벌기는 어렵죠. 이미 큰돈을 번 사람은 지금 가격의 1/10 가격에 구매해서 10배를 먹었고 더 먹은 사람도 있습니다.
그렇다면 지금같은 금리인상, 스태그플레이션, 전쟁 이슈 등 많은 이슈가 있는 시기에 어떤 선택을 해야 할까요? 감당 가능한 대출이라면 지금 매매해도 상관은 없다고 생각합니다. 아파트 매매가 지금 시점에서 무조건 나쁜 선택은 아닙니다.
'무조건 나쁜건 아니다'에 집중해주시길 바랍니다. 경우에 따라 다른 것이지 월세 상승이 지금 거의 2배씩 이루어지고 있고 서울 원룸 월세가 55만 원은 되어야 사람 살 수 있는 집 정도가 됩니다. 가정이 있다면 지금 경기 외곽지역도 아파트 24평 기준 월세가 1000~3000만 원에 월세 120~150만 원입니다. 전세대출도 자기 자본이 얼마가 있느냐에 따라 다르지만 대부분의 전세를 들어가고자 하는 사람들은 더 좋은 집으로 들어가고 싶어 하기 때문에 가지고 있는 돈이 1억 원이라면 4~5억 원이 되는 전세를 찾아서 들어가는 사람들이 많습니다. 저 정도의 대출을 받으려면 전세대출이자도 130~180만 원이 왔다 갔다 할 것입니다. 전체적으로 대한민국에서 주거비용이 늘어났고, 한번 늘어난 주거비용은 거의 줄어들 가능성이 낮고 IMF가 오거나 리먼이 오더라도 전세 가격 하락까지 가려면 퍼펙트 스톰급으로 매매시장을 뒤 흔들어놔야 가능한 수준이라고 생각합니다. 이것도 집집마다 다 다른데 보통 소형 아파트가 없는 큰 단지들은 실거주 비용이 지나치게 높아서 임대시장이 흔들리지도 않습니다.
대출 상환금액이 월 120~150만원이라면 매매를 진행해도 괜찮다.
개인 소득에 따라 다릅니다만 현재 무주택인 경우를 대표 예시로 하였습니다. 1~2억 원을 가진 사람이 4~5억 아파트 기준으로 보금자리론 같은 서민대출 적용 시 30년 고정금리 원리금 상환 120~150만 원을 냅니다. 전자는 월세라는 저축이 포함되지 않는 고정 지출, 후자는 원금 플러스 이자 포함한 상환금액이 120~150만 원 선입니다. 경우에 따라 다르지만 여기서 아직도 집을 매매하지 못한 사람이라면 직장 출퇴근 가능 거리 내에서 원리금 상환을 150만 원 이내로 할 수 있는 주택을 구입하는 것은 그다지 나쁜 선택이 아닙니다. 최저시급보다 적은 금액의 대출상환 금액이며 이 금액을 벌고 있는 사람이 150만 원을 내면서 집을 구매하지는 않을 것이니 말입니다. 최저 생활비를 계산해보더라도 충분히 상환 가능한 금액일 것입니다.
영끌 아파트 매매가 힘들어지는 이유
본인의 자금이 1억에서 2억 사이인데 1금융 신용대출 영끌뿐만 아니라 2금융까지 끌어서 서울 외곽의 노후 30년 주공아파트 소형평수를 재건축 기대감으로 6~8억 되는 아파트(전세 3~4억)에 맞춰서 매수한 사람들은 긴장을 해야 할 수도 있습니다. 재건축 기대감도 있지만 이미 지난 3~4년간 충분히 많이 오르기도 했고 둔촌주공 1기 신도시 이슈 등으로 아직 재건축에 대해서는 기대하기가 힘든 상황입니다. 정말 재건축 재개발까지 가봐야 알 수 있습니다. 그런 기대감으로 선반영 된 부분도 없지 않다고 생각합니다. 자기 자본 1~2억 사이에 영끌해서 구매한 사람은 보통 월세 거주하고 있을 것인데 월세 살면서 갭 투자 영끌로 구매를 했기 때문에 지금 같은 인플레이션 금리인상시기에 정말 힘든 시기가 아닐 수 없습니다. 입주 매물도 아니고 투자매물이기 때문에 신용대출도(1년마다 갱신. 가산금리는 변동이 없더라도 기준금리 인상이 3개월마다 반영되어 지금 인상되는 중) 금리가 인상되고 있고 지금 월세로 살고 있는 집도 금리가 인상되면 오를 가능성이 생깁니다. 거주비용도 늘어나고 대출이자도 늘어나는데 이 상황에서 영끌족이 재건축이 진행되지 않으면 얼마나 버틸 수 있을까? 이게 정말 어마 무시합니다.
그래도 비교적 미래 대비해서 상대적으로 저금리에 고정금리 대출을 이용해 왔다는 것만으로도 고정 주거비용에 있어서 참을 수는 있습니다. 본인이 판단을 잘해서 결정하면 될 것입니다. 금리인상시기에 대출이자가 늘어나서 영끌족이 힘들어지는 것은 필연적입니다. 감당할 수 있는 대출을 받아야 합니다.
우리나라만 있는 전세제도. 없어진다면 우리나라도 월세가 상승
앞으로 우리나라도 전세제도가 외국처럼 없어질 것입니다. 그렇다면 월세시장이 더 활발해질 것이고 월세는 리스크 프리미엄이 있어서 거주하는 사람에게 집주인이 더 많은 비용을 전가시킬 수가 있습니다. 다주택자의 경우 전세를 받아서 적은 금액으로 투자하는데 전세제도가 없어서 월세만 받아야 한다면 보증금이 낮기 때문에 본인의 대출이자 등 감당할 수 있는 선에서 월세 가격의 상승은 무조건 있을 겁니다. 월세 거주자의 경우 주택의 소유권을 포기함으로써 집값 하락에 대한 방어뿐만 아니라 보증금을 낮추면서 거주가 가능함으로 월세 시장은 지속적으로 오를 수밖에 없습니다. 부동산 하락기에 매매가 대비 아파트 월세가 정해지는 것이 아닌 그동안은 전세제도라는 전세 가격으로 월세 가격이 눌려져 왔지만 집값 상승과 더불어 규제로 전세 가격이 같이 치솟으며 전세제도는 없어질 것이고 유럽이나 일본 등 한국의 매매 가격이 비싸다고는 하지만 월세 가격은 한참 저렴한 편입니다.
정리. 무주택자가 감당 가능한 수준의 대출을 일으켜 집을 구매하는 것은 지금 같은 인플레이션에서도 가능하다. 하지만 지금까지 무주택자가 이만큼 오른 집을 매매할 수 있는 여력을 갖추고 있지는 않을 가능성이 높다. 외곽에서부터 서서히 단계를 밟아 올라가야 한다고 생각한다.
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